La surface au sol de la maison a été reportée sur le terrain à l’aide de bois et cordes tendues. Maintenant que tout est vérifié par rapport au plan de construction et d’aplomb nous pouvons commencer à couler les pilotis dans les coffrages de bois. Ensuite ces pilotis seront reliés entre eux par le bas et par le haut rendant ainsi toute la structure solidaire.

Et aux normes antisismiques ce qui est absolument nécessaire au Costa Rica. Pour avoir vécu un tremblement de terre majeur (7.6 sur l’échelle de Richter) en 2012 je n’ai pu que me féliciter que mon immobilier soit construit selon ces normes. Rien à déplorer si ce ne sont des microfissures aisées à réparer. Alors que par ailleurs des maisons mal construites souffraient de dégâts majeurs, certaines s’écroulant carrément.

Les armatures métalliques conséquentes et les divers chaînages ne sont pas donc des options si vous voulez construire au Costa Rica. C’est un « surcoût indispensable » qui vaut toutes les assurances du monde.

N’hésitez pas à nous faire part de votre projet de construction au Costa Rica

Juan installe le « Zaran » sur la clôture de l'avant de la propriété




Mon Mur de Berlin à moi, 80 mètres de long, 3 mètres de haut et 1 mètre enterré




Attention danger, ces feuilles garnies d'épines sont mortelles pour les jardiniers en herbe (comme moi)
 

De temps en temps, pour me marrer un coup et me relaxer après le travail, je visionne des vidéos de types qui s’échinent à vous vendre de l’immobilier locatif en France ! Faut quand même avoir beaucoup d’imagination pour trouver des arguments convaincants pour appâter des acheteurs potentiels. En bon professionnel de l'immobilier, j’apprécie toujours la prestation même si d’évidence c’est du pipeau. Ou du violon pour vous endormir, à vos souhaits !

J’adore la France et j’y ai d’ailleurs acheté plusieurs biens immobiliers locatifs dans l’ancien durant la période 2000-2006 notamment, tous revendus quand les prix ont commencé à stagner un peu avant la crise des subprimes de 2008. Dans certaines villes complètement hors de prix aujourd’hui (Paris, Lyon …) les prix ont continué à monter mais ce sont des niches accessibles à peu de gens au final. Ni à vous ni à moi-même d’ailleurs. Donc on s’en fout.

D’autant que si vous vendez de l’immobilier haut pour acheter ailleurs de l’immobilier haut, l’avantage s’annule. Vous y perdez même en frais de mutation, le cas échéant en frais d’agence et parfois en plus-value à raquer si ce n’est pas votre résidence principale. Que du moins donc sans compter que le soufflé va bientôt retomber, coup de grâce qui va laisser un goût amer à beaucoup d’acheteurs récents.

Et quant à l’immobilier neuf avec à la clé des « avantages fiscaux », ce sont dans tous les cas des prix surévalués, des obligations (quelle horreur !!) à respecter pendant un certain nombre d’années … D’évidence il faut être un peu maso pour se mettre au cou de telles chaînes en plaqué-or payées au prix de l’or massif !

Le gros de ma clientèle, à part quelques riches VIP, ce sont des français, belges, suisses, québécois … moyens-moyens plus qui recherchent avant tout à se constituer des revenus complémentaires et à éviter de devoir travailler jusqu’à 80 ans ce qui d’évidence pend au nez de pas mal de gens.
Mieux vaut donc faire les bons calculs dès le départ pour ne pas se planter méchamment dans ses objectifs de vie à long terme. Et le long terme c’est du court terme, ça vient toujours trop vite.

Sans rentrer dans le détail, j’entendais récemment un de ces agents vloguistes besogneux, le moins qu’on puisse dire, faire l’article de je ne sais quel programme immobilier de m… qui dégage au final « 2.50 % de rentabilité nette », je cite. Et ça c’est quand tout va bien. J’ai failli en tomber de ma chaise !

2.50 % … c’est-à-dire qu’il vous faudra 40 années pour payer un bien qui d’ici là aura nécessité un montant incalculable de travaux, de frais divers, d’impôts (↑), de taxes (↑), d’impayés (↑), d’inoccupation (↑), de dégradations, de lois (↑) chaque année changées en votre défaveur …
Bref, que des emmerdes !!! Et pendant 40 ans, jackpot !!! Et qui sans doute d’ici là ne vaudra plus grand chose, explications ci-dessous.

Vous allez en crever, croyez-en un « propriétaire-bailleur » qui gère du locatif depuis plus de 30 ans.

Souvenez-vous, la CSG a démarré à 0.50 % et atteint aujourd’hui la valeur confiscatoire de 17.20 %. On est carrément dans le délire et ce n’est pas fini ! Surtout que cela vient assécher votre maigre « bénéfice » après toutes les emmerdes précédemment citées. Faut vraiment être maso de chez maso !

La CSG va continuer à augmenter pendant que vos « points-retraite » vont baisser, c’est cousu de fil blanc. La martingale qui tue !

En gros, inflation déduite, il ne vous reste RIEN dans l’immobilier locatif en euros à part les emmerdes et c’est logique finalement puisque l’argent-monnaie fiduciaire ne rapporte rien non plus, Cf. les taux d’intérêt négatifs, il ne faudrait surtout pas créer de déséquilibre.
En monnaie EURO je précise à nouveau car ici au Costa Rica par exemple on peut placer ses liquidités en monnaie locale à 10 %. Il est normal de rémunérer les épargnants, l’épargne est vertueuse.

Donc il semble que tout est calculé, je parle de la France et consorts, pour que plus rien ne rapporte. Cela d’ailleurs va complètement dans le sens de la monnaie qui doit disparaître, il y en a trop, lire Actualités N° 83. Et ne vous y trompez pas, les Banques Centrales font bien leur travail, elles pilotent l’économie monétaire de façon à éviter le KRACH ou du moins à le reporter encore et toujours. Donc tout continuera ainsi, il n’y a pas de solution, aucune sortie, que des voies de garage, au moins pendant encore une génération. Ensuite ce sera sans doute pire mais ce n’est pas l’objet du présent article.

Et le pire du pire, là-dedans, c’est qu’il n’est absolument plus possible de changer quoi que ce soit, c’est trop tard !

Bien entendu toute cette dégringolade, je parle pour la France car c’est le pays que je connais le mieux, c’est en partie à cause des politiques déplorables suivies depuis une quarantaine d’années MAIS PAS QUE. C’est assez mineur en fait, les politiques ont en réalité peu de pouvoir, celui qu’on veut bien leur donner par notre attention, ce qui ne dédouane pas pour autant les zindividus que je viens d’évoquer, nos zélites politiques. Ceux-ci n'ont pas beaucoup de pouvoir au sens de l'amélioration de la situation globale mais ils ont un FORT pouvoir de nuisance, on le constate tous les jours ...

La politique ça peut se changer encore que j’en doute quand je vois les gens inlassablement voter pour ceux qui les aliènent et leur mentent mais pas les causes structurelles. Elles sont de 2 types et en prime un bonus pour la génération qui vient !

- La démographie : lorsque la population vieillit et se renouvelle peu alors il est bien évident que la demande de logements diminue et que le nombre d’offres de location dépasse rapidement le nombre des locataires potentiels. Donc baisse mécanique des loyers et augmentation du taux d’inoccupation. Dans certaines villes de France j’ai vu des centres-villes placardés de panonceaux « A Vendre » ou « A louer » et on voit bien que cela ne date pas d’hier. Les commerçants de la rue vous le confirmeront. « Pas de bras, pas de chocolat » et donc « Pas de bébés, pas de blé ». C’est mort !

- L’absence de solvabilité : les jeunes sont à la peine pour gagner leur vie, ça ne va pas non plus s’arranger et les nouveaux arrivants sont généralement une charge de plus pour les pays d’accueil et dans tous les cas n’ont pas les moyens de louer au prix du marché. Bien sûr il y a la CAF (les « aides sociales ») pépinière de cassos, mais la CAF c’est vous et donc l’argent rentre d’un côté et ressort de l’autre, quel intérêt ? Donc je répète, que des emmerdes ! Je me souviens avoir loué en Bretagne à une « mère célibataire » dont des enfants pourtant naissaient à intervalle régulier, probablement par immaculée conception et dont le loyer m’était au 4/5 payé par la CAF. Super me direz-vous sauf qu’elle ne payait pas le peu qui restait à sa charge, ses charges justement (SON eau, SON chauffage, SES ordures ménagères …) et que j’en ai eu pour 15.000 € de travaux lorsqu’elle est enfin partie, rien que ça ! Imputez cela sur votre rendement à 2.50 % annuel et vous mettrez 250 ans dans le meilleur de cas à rentrer dans vos frais !

- Exode urbain : c’est le bonus tant attendu, on n’y est pas encore mais les bouleversements prévisibles dans les 5-25 ans à venir vont complètement changer la donne. Une partie des « rats de villes » deviendront « rats des champs » pour pallier le manque d’énergie à bas coût (le pétrole à 60, 100, 200 et même 500 $ le baril c’est carrément donné, on le constatera mieux quand il y en aura moins à disposition) et cela ruinera complètement le locatif des villes. Autrement dit tout le monde ou presque retournera au cul des vaches (version optimiste) et il n’y aura pas assez de vaches pour tout le monde (version pessimiste).
Par conséquent un nombre incalculable de logements sera en déshérence complète et leur valeur tendra vers le zéro absolu. Les propriétaires les abandonneront. Ils seront squattés, détruits … Certaines banlieues françaises sont déjà dans ce cas, absolument personne n’ayant plus la moindre idée d’y investir ne serait-ce qu’un euro.

Alors investissons à la campagne me direz-vous … En campagne en général on trouve des maisons et louer une maison ce n’est absolument pas rentable :

• Les maisons anciennes, les meilleures à plein d’égard, nécessitent néanmoins des travaux et des attentions constantes. Vos locataires n’en auront rien à cirer. Les jardins reviendront en friche si ce n’est en tas d’ordures et de divers gravats. Le locataire d’aujourd’hui est en majorité un pur consommateur, race vouée à la disparition certes mais elle ne mourra pas sans résister, l’agonie sera longue et pénible. Pour tout le monde.
• Les maisons récentes dans leur majorité sont mal construites, mal orientées, mal conçues avec des matériaux au rabais. Leur durée de vie utile est faible, elles ne sont pas durables, difficilement réparables. Auparavant on comptait en siècles, dorénavant c’est en dizaines d’années, parfois moins. C’est complétement non-amortissable !

En ce qui concerne les maisons toujours, anciennes ou neuves, le problème n’est pas seulement européen.

Un exemple personnel : ayant depuis ma naissance la bougeotte je suis toujours, 56 ans après, en ce moment-même constamment entre deux domiciles, un à la plage et l’autre en montagne. Je loue donc parfois à l’année la maison de Tamarindo, la plage donc, maison sécurisée, 4 CH, 3 pièces principales, diverses annexes, 4.700 m² de terrain clos, équipée, meublée …

Par rapport au prix de la propriété, pour avoir un rendement brut de 8 % par exemple je devrais louer à 2.000 $ par mois et c’est très au-dessus de la capacité des gens, même ici dans une station courue des touristes-surfeurs du monde entier. Donc je loue à la moitié le plus souvent à des expatriés qui travaillent dans la zone et ce n’est pas du tout rentable, notamment au vu de l’état de la maison après 1 an ou 2 de location. Refaire par exemple les peintures, intérieur/extérieur d’une maison de 200 m² ce n’est pas le même coût que pour un studio de 25 m² ! Sans parler du grand parc qui revient rapidement à l’état de jungle car personne, malgré les promesses de départ, ne s’en occupe.
Je loue donc uniquement pour que la maison soit occupée mais au final la dégradation générale, naturelle et humaine, réduit à quasiment 0 la rentabilité. Et j’ai aussi, en bonus, les « emmerdes » des gens qui nous dérangent sans arrêt pour des broutilles.

Actualisation (fin janvier 2020), venant de louer à bon prix la maison de Tamarindo pour 3 ans, je réserve un peu mon propos sous réserve que mon locataire me paie bien, ne dégrade rien et que rien de grave, économiquement parlant, n'arrive dans les années à venir. La maison est partie en un après-midi, 12 demandes en quelques heures, 4 visites immédiates, les locataires potentiels faisaient la file au portail et versement immédiat de la garantie ! Du coup si j'arrive à me financer, je me vois bien construire un petit immeuble ou 3 petites maisons locatives à l'entrée du terrain ! A terme cela me tiendra lieu de retraite  ;-))

J’ai calculé que les problèmes qui me sont rapportés, à titre personnel (ma maison) et professionnel (les biens que je gère parfois pour rendre service), canalisations bouchées et les divers « ça ne marche plus » … sont à 90 % le fait des locataires eux-mêmes. Oui, c’est une réalité d’aujourd’hui, les « consommateurs », par méconnaissance, par paresse, par manque d’intelligence, par vice parfois créent eux-mêmes les problèmes dont ensuite ils rendent les propriétaires responsables.
La plupart des locataires devraient plutôt vivre dans 20 m² à NYC ou à Paris que dans 10 fois plus grand au Costa Rica. Ou bien dans la cellule japonaise de Carlos Ghosn, là au moins il n’y a rien à casser ;-))

Donc une grande maison, une propriété, pour louer à long terme oubliez complètement ! En court terme, Airbnb et autres plateformes cela reste très rentable mais il faut s’en occuper énormément.

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Pour conclure, dans les zones à faibles démographie naturelle, dont le « social » augmente sans cesse et donc mécaniquement la fiscalité pour payer toute cette gabegie, surtout n’investissez pas en locatif. Il n’y aura plus jamais de rendement, c’est couru d’avance, point barre.
Que des emmerdes et des pertes financières à attendre, je pourrais écrire un livre sur le sujet mais je n’ai pas envie de me casser le moral à remuer de vieux trucs dont je n’ai plus rien à faire.

Le locatif ce n’est pas du revenu passif comme je l’entends trop souvent. Il y a du boulot ! A moins de confier vos biens à autrui mais dans la plupart des cas la rentabilité sera mangée et donc l’intérêt moindre, voire nul.

Conclusion, si vous voulez assurer vos vieux jours ou bien illuminer ceux d’avant alors investissez dans des zones émergentes encore en croissance et dont la démographie est positive.
Ou alors investissez en EHPAD  :-))))))  Mais là aussi ce que vous gagnez d’un côté vous sera repris de l’autre, ce serait trop facile autrement !

C’est le cas (croissance et démographie, pas EHPAD !) du COSTA RICA qui présente en outre des atouts importants pour le futur à une génération d’autant plus quand WSHTF, when shit hits the fan, je vous laisse le soin de traduire.

Car le Costa Rica offre durablement bien d’autres avantages vitaux comme l’EAU à profusion et donc l’ENERGIE (hydroélectrique) qui bientôt fera défaut un peu partout sur la planète.
Le gros BONUS c’est bien sûr les petits zoizeaux, les zanimaux, tout ça tout ça, mais pour pouvoir en profiter, je parle de l’âme pas du ventre, il faut en amont pouvoir assurer ses besoins vitaux. Sinon cela ne sert à rien d’investir !

Soyez MALINS, soyez du bon côté du manche le temps que passe l’orage, il reste encore des places mais peut-être plus pour longtemps …

En 2015 j’ai cessé temporairement l’immobilier pour originellement prendre un peu de repos à Bijagua et finalement j’ai mis en œuvre ceci : Origins Lodge !
Recherche et achat des terrains (45 hectares au total), recrutement des architectes, constructeur et gérance générale du projet !
Le moins qu’on puisse dire c’est suite à cette aventure, et c’en était vraiment une, j’ai pris goût à la conduite de projets immobiliers du début jusqu’à l’achèvement et la mise en exploitation même si de gros gros projets comme ce dernier ne rencontrent pas tous les jours.

Ainsi début 2020 nous commençons la construction de la maison ci-dessous, maison d’architecte bien entendu.
J’avais vendu ce terrain en 2015 au client et il a décidé cette année de construire une maison locative et de vacances.
Je tâcherai de poster sur le présent BLOG l’avancement des travaux.

Peut-être également un immeuble locatif, voir Blog 96 si nous réunissons le budget.

Contactez-nous pour tous projets de construction au Costa Rica, maisons, immeubles, hôtels …

PS : j’en ai déjà parlé sur quelques annonces de biens à vendre, les lois d’urbanisme changent en 2020 au Costa Rica. Il ne sera désormais plus possible de développer des projets de vente de terrains dits « agricoles » c’est-à-dire d'une superficie égale ou légèrement supérieure à 5.000 m².

Le minimum sera dorénavant de 10.000 m² (un hectare) et 20.000 m² (deux hectares) si le terrain comporte des arbres. Même si les prix ne vont pas s’envoler tout de suite cela donne un gros avantage à ceux qui ont déjà acheté des lots agricoles de 5.000 m² et plus. Il en reste quelques uns à la vente. Le temps que le stock à la vente s’épuise ou presque et les prix commenceront à monter.
 

Dimanche matin, 9:00, Playa Conchal est déserte malgré l’agitation qui règne dans le pays comme chaque année au mois de décembre. Je parle davantage des locaux car le gros du bataillon des touristes débarquera à partir du 1^er janvier 2020. En réalité dans les 2 heures qui suivent cette vidéo ce sont une vingtaine de véhicules qui se présenteront en bordure de plage, tous des ticos. Compte tenu de la taille de la plage, on ne se marche pas dessus non plus.

A Tamarindo par contre, à 30 minutes de là, cela devient déjà compliqué, à cette époque, d’y accéder. D’ailleurs pendant les mois de janvier à avril, sauf nécessité professionnelle, j’éviterai d’y aller, plus l’habitude des files de voitures, même quand cela ne dure que 5 à 10 minutes au maximum. Heureusement les principaux services qu’on utilise, les supermarchés en priorité se trouvent avant Tamarindo-même ce qui nous évite les désagréments.

On s’habitue vite au Costa Rica, hors la capitale San José, à rouler de manière totalement fluide. D'ailleurs plus d’une fois vous verrez un local arrêter sa voiture en plein milieu de la route pour téléphoner. C’est sans doute ce qui s’appelle « respecter le Code de la Route », ne pas téléphoner en roulant !

Carrément féérique cette place de Conchal, à 20 minutes à peine de la maison et pourtant cela doit faire près d’un an que nous n’y sommes pas allés. C’est le danger, même quand on est proche d’un véritable coin de paradis, de négliger, après quelques années de présence, le plus souvent par pure flemme de bouger, d’en profiter.

Nul besoin en général de faire des kilomètres, des heures de voiture, le paradis est là, à portée de main. Alors où que vous soyez, il y a forcément des endroits comme celui-là, WOW garanti, n’oubliez pas d’aller vous extasier de temps en temps.